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去年年初售楼处空无一人、几个房地产商会争相上书求地方政府救市的时候，谁也没想到2020年的楼市能卖出17万亿，创下商品房销售史上的新高。
20多家房企在2020年跨过了千亿门槛，碧桂园、恒大、万科全年销售超过了7000亿。
2021年一开年就有不少地方拿去年的成绩报喜，比如37家房企在上海销售破50亿，TOP20房企在深圳销售超过2000亿，其中前十家均突破了百亿。
2000亿是什么概念呢？整个山西省2020年的商品房销售额才1885.9亿元，这还是同比增长15.6%以后的数据。
这时候，北方很多地方的楼市不得不面临类似的尴尬局面，在寒冷的冬季听着南方花香满园。
听说今年倡导就地过年的时候，王磊（化名）就知道今年过年的返乡置业行情要废了。
他在河北省的一个三线城市，之前跟他约好要过年回来看房的熟人，基本上都不回来了。
以往每年，他们都会为这些外地回来过年的人做专门准备，折扣、特价房，还有案场暖场的小活动，按照经验，一般返乡置业的成交率差不多在1/3，每3个到售楼处的人就会有1个下单，这功夫下得值得。但是今年，直到现在也没动静。
跟王磊所在城市相隔不远的郑州，一个地产人对媒体说，郑州去年春节返乡置业的群体差不多减半，今年春节返乡置业的人几乎没有了，地产市场“挺难的”。
易居研究院副院长杨红旭在微博评论称，这也是全国大部分地区，尤其是中西部三四线楼市所面临的窘境！“但见东部城市房事笑，谁闻中西部房事哭？”
楼市冷下来的地方
去年9月，30多位河南地产大佬在郑州开了一场闭门会，有本土房企，也有全国房企区域负责人，比如万科郑州公司总经理许沈波。
“当前有房企打折促销，但打折就一定好卖吗？”
一语点醒参会人。
大家深入讨论了降价的危害，对社会、对行业、对个人，有百害而无一利。于是大家达成共识，“稳地产，不带头降价！”
这条商会公众号上发出的新闻一出，就引发了不小的动静，有的人斥责这是垄断、地方保护、行业绑架，现在，这条新闻已经在公众号消失，与这个闭门会有关的内容，变成了房地产行业数字化。
有意思的是，出现这个“不降价”同盟宣言后的一个月，郑州绿博片区万科一楼盘——万科荣成兰乔圣菲就再次开盘，高层毛坯均价7500元/㎡左右，毛坯特价房6300元/㎡左右！而在2017年首开的时候，这个楼盘的高层精装可是以均价14000元/㎡、毛坯12000元/㎡的价格傲视绿博片区的。
《凤凰WEEKLY地产》向售楼处的人求证，确实如此，“精装房1万元左右一平米，毛坯房7000-8000元/㎡。”
然而即便是降价，换量的效果也不明显。
乐居财经研究院的一份报告中，把2020年称作是郑州房地产市场的“黑暗”之年。
虽然郑州2020年新房均价14236元/㎡，依旧位居全省首位，但新房销量从2018年后逐年下跌，2019年和2020年同比分别下降17%、16%，2020年新房销量是近5年的最低点。
郑州主城区的库存去化需要14个月，新楼盘开盘推售减半，全年去化比去年减少69%，整个去化率降低了将近3成。
对于山东房企鑫都地产来说，2020年也过得并不顺利。2019年5月，鑫都地产曾经以11491元/㎡的楼面价拿地，作为济南开发的首个项目，刷新了当时济南雪山片区楼面价的新高。但由于周围是价格较低的刚需盘，所以去年7月开盘时，鑫都紫宸府的成交均价在14700元/㎡左右，业内称为“赔本赚吆喝”。
此后消息更让人错愕，该项目由于销售不乐观，便以11200元/㎡ 起的价格吸引购房者，已经跌破楼面价。
“整个山东除了临沂之外，基本上都在回调。2015年-2017年跟着苏州杭州大涨，但是又不像苏州杭州经济基础那么好，所以烟台、济南，包括青岛的市场去年以来都不是很好。”资深房产评论人陈雷在接受《凤凰WEEKLY地产》采访时分析。
据当地业内人士透露，富力在烟台的一个项目，原本在一期开售的时候就跟购房者承诺过会有二期，但是后来把二期的地卖给了旭辉，“这相当于，富力已经撤出了烟台。”
有媒体根据国家统计局公布的2020年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，梳理了35个重点城市近一年的房价走势，发现有11个城市房价低于去年同期，包括了8个省会城市、天津和重庆两个直辖市，以及计划单列市青岛。
其中，天津跌幅最深，同比下跌了4.4%。郑州作为户籍人口第一大省——河南的省会，房价同比下跌了4.3%，跌幅在35个城市中位居第二，在省会城市中位居第一。
从区域分布来看，11个下跌的城市，黄河流域、华北地区最为集中，包括天津、郑州、太原、济南、石家庄、青岛等中心城市。
还有近年来一直被提到的东北。据统计，2020年东北地区房地产开发投资占比仅为3.83%，与2015年的数据相比较，东北地区投资占比下降了近两个百分点。而销售面积占比仅为4.01%；销售额占比仅为3.35%。
他们却在想办法压住暴涨
1月22日，深圳华润城润玺一期12名打新者，为欲望付出了代价。
2020年11月，华润城润玺一期启动认筹，2天内9690批认购人入围，冻结资金339.15亿元。有人做过测算，这个数字总额大概相当于8宗地块的成交总价。
但随后媒体曝出，该项目以代持、众筹等违规方式参与的打新者不在少数，随后深圳监管部门开始介入。
最终这12个人因为存在隐瞒真实情况、提供虚假材料及资金流水记录，被暂停网签、暂停住房公积金贷款资格、暂停购买人才住房资格。
类似于深圳这种新盘万人摇的场面，在不止一个热点城市出现。
新年刚过，深圳、上海、北京、杭州、南京、合肥等地密集收紧了调控政策。
这些热点城市不得不持续地打补丁，以扑灭楼市一轮又一轮的热情。
但热点城市就是热点城市，有排名靠前的GDP，有大批涌进的新人，无论是居住需求还是投资需求，它们都满足，所以来自需求端的热情源源不断。
去年处于疫情中心的武汉还在封城的时候，就有不少人在社交媒体上问“要不要去武汉抄底楼市”，最新的统计数据显示，武汉的2020年全年新房成交了20.12万套，全国第一。
“从成交金额增长量排名前50的城市来看，74%来自于国家级城市群，36%的城市来自于长三角城市群，其中有6成的城市为长三角内三四线及其他城市。”贝壳研究院高级分析师潘浩对《凤凰WEEKLY地产》称。
而这些地区，基本涵盖了去年出售的17万亿商品房的大致走向。
有统计数据称，去年房地产开发投资占比中，东部地区占比超过50%，销售额占比超过55%，而且比例还在持续扩大。
最热的长三角和珠三角，中指研究院企业事业部研究副总监刘水说，在去年50个代表城市商品住宅成交面积同比下降0.2%的情况下，这两个区域代表城市整体规模同比分别增长了7.5%、22.1%，增速明显高于其他城市。
这都是人们用脚投票的结果。
开发商的风向
热门城市的热门楼盘一出现，迫切的购房者就会为了增加中签几率四处找亲朋好友凑房票，他们恐怕不会想到，房企也是如此。
去年9月份，扬州房产圈流传出一张，316家房企角逐的二畔铺GZ215地块，背后只有35家房企，“马甲”超过10家的就占了三分之一。其中，碧桂园、保利、美的、金地、绿城分别以50家、40家、22家、20家、20家的马甲数量排在前五。
目的很简单，提高成功率。而这块地在摇号前，只用了半分钟就达到了最高限价，这就是原因。
最终胜出的是金地，据说之前已经淡出扬州市场将近7年，“此次不惜带着20个马甲，调集几十亿保证金高调回归，可见金地重回扬州志在必得的决心。”媒体报道称。
这种情况在长三角多个城市多个地块出现，4月份苏州出让10宗土地，曾经一度引得土拍系统崩溃。
此后南通、南京等地不得不收紧政策，苏州还对违规使用马甲参与土拍的金地、九龙仓等房企子公司发布了三年禁令。
“2020年，50家代表房企在二线城市的投资面积占比达到了51.2%，三四线为44.0%，一线占比为4.8%。从布局区域来看，企业热衷于在长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成渝和京津冀五大城市群拿地，占比合计达到58.4%，其中长三角热度持续，占比最高达25.4%。”刘水分析。
房企拿地有多积极，背后就有多漂亮的销售数据。
贝壳研究院统计显示，TOP20房企的成交金额中，二线城市、一线城市、三四线城市分别占63%、17%和20%。其中一线城市总体占比在2020年提高了一个百分点，11家都提升了一线城市占比，金地和中海提升比例最大，达到10%和8%。
不仅如此，这20家房企中，7家重点布局一线城市（占比高于总体均值）的房企，在2020年均不同程度地进一步提升一线城市成交金额占比，另有4家非重点布局一线城市的房企，也在2020年提升了金额占比。
棚改的大潮退去后，房企们陆续回到了安全的一二线城市和热门的都市圈，尽管竞争激烈，调控也严格。
去年以来大家越来越明白要面对的是一个新的环境和生存法则，安全和回报率，是他们不得不放在前面的问题，尤其是龙头房企。
排名第13位的龙湖地产，去年一年长三角销售额贡献率是31%，在五大区域中最高；二线城市拿地金额占比高达79%。而排名第6位的中海地产，去年一二线城市拿地金额占比高达84%。
另据媒体报道，碧桂园去年上半年权益销售业绩中，江苏、浙江贡献占比分别为13%、9%，合计22%。而且在全年拆了合、合了拆的组织架构调整中，上述区域也是重点。
在这个过程中，不在“圈里”的城市发现，全国性的开发商，正在离自己越来越远。
对于这些城市，这并不是个好的信号，办法总要想。
去年11月，郑州发了一份文件，当中提到“鼓励和支持选择货币补偿等多元化安置方式，确需实物安置的，实物住宅安置面积不超过人均70㎡”。
但随后很多人就问，重提货币化安置，能重现楼市的辉煌吗？
变化一
股权融资方面，预计主板审核平均耗时将由490天缩短至60天。预计5年后A股上市公司总数将达到6000家以上，每年IPO将由超600家下降至300家，每年退市将由不足50家提升至200家。
预计主板（含中小板，下同）注册制改革将于2021年上半年落地，三季度首批注册制公司上市，全面注册制时代将正式开启。预计主板发行效率将大幅提高，目前约490天的审核平均耗时将缩短至约60天。
预计2021年IPO约650家，募资规模约5500亿元，较2020年的4700亿元进一步增加，但对市场的流动性冲击可控。首先，宏观流动性温和回归，预计2021年社融增速缓慢回落至11%-12%。其次，预计2021年A股净流入资金约7500亿元，国内外增量资金将趋势性增配中国权益资产，对冲流动性压力。最后，发行主体可主动择时，平滑流动性压力。
预计2021年A股被动退市公司约40家，较2020年的16家明显上升，对虚假陈述和财务造假的执法力度加强是退市增多的主要原因。预计A股被动退市率将从2022年起逐步提升至约2%，优胜劣汰明显加速。
预计5年后A股上市公司总数将达到6000家以上。预计每年IPO数量将从超600家下降至约300家，新上市公司中信息技术、医疗、新材料、新能源等行业占比超过60%；每年退市数量将从不足50家提升至约200家，退市公司中机械、地产、传媒、商贸零售、有色化工等行业占比超过50%。
变化二
股票市场特征方面，预计5年后A股 科技 和消费类市值占比将由40%提升至60%，前5%的大公司市值占比将由51%提升至70%，机构持股占比将由22%提升至31%。预计放宽主板涨跌幅不会显著加剧市场波动。
A股行业结构优化将加速，从而改善估值体系，提升市场韧性。预计5年后A股 科技 与消费类市值占比将由2020年的40%提升至约60%，接近目前美股的结构。
A股市值及流动性分化将加速。预计5年后A股市值排名前5%的大公司，市值占比将由2020年的51%提升至约70%，接近港股80%和美股67%的水平；成交额占比将由2020年的34%提升至约50%，逐步向港股79%和美股80%的水平靠拢。
A股机构化进程将加速，市场风格与投资者结构的演化将形成正反馈，推动市场走向成熟。预计5年后机构投资者持有自由流通市值占比将由22%提升至31%，外资与公募基金是最大增量，而散户占比将由29%下降至22%。
预计各板块的交易制度将得到统一，放宽主板涨跌幅不会显著加剧市场波动。2020年创业板改革前后个股涨跌幅 10%的交易日比例由4.0%提高至4.4%，触及20%涨跌停的比例仅1%，波动率上升有限。而主板本身波动更小，同期个股触及涨跌停的比例仅2.4%。放宽涨跌幅可在活跃交易的同时加速实现价值均衡，促进存量市场优胜劣汰。
变化三
资产配置方面，预计未来房价年均涨幅仅略高于2%的通胀中枢，固收类产品收益率持续下行，居民“存款搬家”提速，资金转配A股将带来年均1.6万亿元的增量资金。预计10年后居民财富配置于金融资产的比例将由12%提升至20%。
房地产方面，预计未来10年内房价年均涨幅仅略高于约2%的通胀中枢。中国房地产经历了约20年的长牛，我们预计目前其市值达450万亿元左右。城镇化空间缩减、“房住不炒”、房地产挤出效应逐步显现等因素将驱使资金转向权益资产。若目前二手房年交易额中有10%转向A股，预计将为A股带来年均超7000亿元的增量资金。
固收类产品方面，预计资管新规不再延期，叠加经济增长放缓和利率中枢下移，固收类产品收益率料将持续下行，驱使资金增配权益资产。例如目前超过25万亿元的非保本理财中，预计未来5年混合类和权益类产品占比将由不足10%提升至20%以上，将为A股带来年均超3000亿元的增量资金。
居民存款方面，A股吸引力提升将驱动“存款搬家”。截止2020年12月底，住户人民币定期存款约60万亿元，预计未来5年有5%转向A股，将为A股带来年均超6000亿元的增量资金。
资产再配置之下，中国家庭资产结构将快速优化。预计10年后中国家庭资产不动产配置比例将由70%下降至60%以下，金融资产将由12%提升至20%以上。其中居民直接和间接配置的A股资产是关键增量。
变化四
金融行业方面，预计5年后证券行业前5名净利润占比将由46%提升至55%，外资券商净利润占比将超过5%；VC/PE行业投资规模增速将由负转正；国内资管机构持有A股市值将由7.9万亿元增长至19.1万亿元；银行业金融市场业务和投行业务收入占比将由16%提升至20%以上。
证券行业方面，预计5年后上市券商净利润前5名占比将由46%提升至55%。行业分化之下，大型券商将转型全方位的金融服务商，而中小券商将转型精品投行。预计5年后外资独资且全牌照的券商将超过20家，净利润占比将超过5%。但预计外资券商仅在跨境业务、衍生品、并购和资管业务等有一定特色，竞争冲击有限。
VC/PE行业方面，预计未来5年VC/PE市场投资规模可保持15%的增长，扭转此前的下滑趋势，其中信息技术、医疗、新材料、新能源等行业占比将超过90%。注册制下一二级市场被打通，IPO套利空间收窄，迫使VC/PE机构“投早投小”。
资管行业方面，料各类机构权益配置规模和比例将持续提升。权益配置规模方面，预计5年后国内资管机构持有A股市值将由7.9万亿元增长至19.1万亿元，其中公募基金、私募基金、保险公司和银行理财子分别由3.9/2.1/1.6/0.3万亿元增长至9.1/4.5/3.7/1.8万亿元。权益配置比例方面，预计5年后公募基金、私募基金、保险公司持有A股市值占其管理资产总额的比例将由23%/66%/7%提升至32%/75%/12%。
银行业方面，商业银行将积极推动业务多元化，更加重视直接融资特别是债券市场业务。预计5年后金融市场业务和投行业务的收入占比将由16%提高至20%以上。
变化五
产业与经济发展方面，预计5年后直接融资比重将由20%提升至28%，非金融企业部门杠杆率可稳定在160%-180%。预计信息技术、绿色和大 健康 等产业将成为经济支柱产业，可使未来15年的年均经济增速提高0.6个百分点。
预计我国2021年直接融资比重将达到22%，5年后将达到28%。为落实十九届五中全会“全面实行股票发行注册制，建立常态化退市机制，提高直接融资比重”的要求，“十四五”规划中可能构建新的统计指标并提出指导性目标。
股权融资的风险偏好与新兴产业更加契合，也与产业政策的发展方向更加兼容。预计到2035年，信息技术、绿色和大 健康 等产业将成为经济支柱产业，贡献增加值约44万亿元，年化增速约7.6%，可使年均经济增速提高0.6个百分点，助力经济总量翻番目标实现。
传统产业是高杠杆的重要来源与风险点，2020年二季度我国非金融企业部门杠杆率高达162.5%，远高于美国的83.5%和欧元区的113.6%。股权融资有助于传统产业稳杠杆，预计5年后非金融企业部门杠杆率可稳定在160%-180%，传统产业的再融资、债转股、新兴业务的分拆上市是有效手段。
资本市场发展与国企改革深化相互促进。一方面，资本市场为混改推进提供了有效途径，助力国企提质增效。预计5年后完成混改的企业占中央企业法人单位的比例将由70%提升至80%以上。另一方面，未来国有企业将进一步通过大基金等形式参与新经济创投，为资本市场带来重要增量资金。
变化六
金融风险方面，目前市值排名后50%的公司质押规模超过2600亿元，市值结构分化下风险加速暴露但总体可控。退市趋严将使边缘公司成交与市值快速萎缩，代表人诉讼将为投资者提供维权渠道。资产再配置下资金从房市流入股市，但金融体系风险可控。
创业板试点注册制就可能落地了。
对人数近“半亿”的存量投资者来说，有件事必须知道：将来要参与注册制下创业板股票的申购、交易，需签署新的《创业板投资风险揭示书》。
也就是说，创业板实施注册制后，作为“老投资者”，要参与打新，要交易注册制下的创业板股票的话，您得再签一份风险揭示书。
怕麻烦？其实很简便。通过券商的App，完成相关操作只需要几分钟时间，我还给您准备了视频指导，按步操作即可。而且，不少投资者已经搞定啦。
“存量的创业板普通投资者最好在注册制落地前把风险揭示书签好。”目前，多家券商已开始就此通知存量投资者签好风险揭示书。
风险揭示书怎么签？
新的创业板投资者适当性管理办法已自4月28日起施行。该“办法”在投资者门槛上实行“新老划断”。也就是之前已开通创业板权限的投资者，无需再满足“办法”所规定的两项条件。
但是，风险揭示书最好还是再签一下。
明天就是注册制落地实行的第一天。作为一个老股民， 除了重新去签这个风险协议外（其所开户券商的APP上即可操作）。个人认为需要注意的是下面这一条： 退市条件之一的由连续20个交易日收盘价低于一元改成连续20个交易日收盘市值低于3亿元，利好大盘股，利空小盘创业板。
举个例子：十亿总股本的个股，与一亿总股本的个股相比，前者股价在三毛以上都不会退市，后者股价掉到三块以下就有可能被退市！
个人认为这条制度的推行会逐渐造成以下的情况：
1.部分绩优的大盘股会上涨，强者恒强。因为踏空的散户往往也不敢追逐高位绩优股，最后这些股票，最终被机构投资者所把持。
2.业绩差基本面差的大盘股逐渐沦为仙股，只是瘦死的骆驼比马大，短期也不会退市，股价几毛钱，却能长期存在，但是成交量会非常低迷，这点可以参考一下香港那些仙股。
3.小盘股中的绩差股，将会成为退市雷区。任你的庄家、游资再怎么群魔乱舞，弱者恒弱，总会被逐渐淘汰，退市和新股上市一样，都将常态化。
总体而言，始终还是一个长期利好的制度。中国股市这么多年垃圾股横行局面终将逐渐改善，庄家和游资去炒作垃圾股的意愿会降低，风险会大大提升。
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